al servizio delle imprese italiane : consulenza fiscale, legale, visure catastali e camerali

Ricordiamo a tutti gli investitori italiani che:

le persone fisiche e giuridiche italiane possono acquistare solo appartamenti , capannoni , spazi commerciali ville etc

Non possono acquistare terreni edificabili e agricoli.

Solo una persona giuridica rumena anche se i soci sono persone fisiche italiane  e lo stesso amministratore sia persona fisica italiana possano acquisire diritti reali sui terreni in Romania

La normativa locale in vigore consente di acquisire e detenere in proprietà terreni, oltre
che da parte delle persone fisiche e giuridiche romene con soci e capitali
esclusivamente romeni, anche da parte di persone giuridiche romene (dunque società
registrate in Romania) con capitale al 100% straniero. E’ invece escluso l’acquisto dei
terreni dalle persone fisiche e giuridiche straniere.
Peraltro anche la nuova Costituzione, approvata con il Referendum del 18-19 ottobre
2003, stabilisce che „La proprietà privata viene garantita e protetta ugualmente dalla
legge, indipendentemente dal titolare. I cittadini stranieri e gli apolidi possono acquisire il
diritto di proprietà privata sui terreni solo nelle condizioni risultanti dall’adesione della
Romania all’Unione Europea e dagli altri trattati internazionali di cui la Romania e’ parte,
su base di reciprocità, secondo le condizioni previste con legge organica, nonché tramite
successione legale”.
Nel capitolo di negoziazione “Libera circolazione dei capitali” e’ stato previsto che i
cittadini dell’UE potranno acquistare terreni agricoli in Romania dal 2014 e terreni
edificabili dal 2012. Rispetto alla data dell’adesione della Romania all’Unione Europea (1
gennaio 2007), il Paese ha ottenuto due periodi di transizione: 7 anni per l’acquisto dei
terreni agricoli, foreste e terreni forestali da parte dei cittadini UE e 5 anni per l’acquisto
di terreni per residenze secondarie da parte degli stessi.
Attualmente, la situazione del terreno agricolo in Romania e’ la seguente:
- proprietà privata
- demanio pubblico dello stato
- demanio privato dello stato
La proprietà privata è oggetto di libera compravendita, mentre i terreni appartenenti al
demanio pubblico o privato dello stato sono competenza dell'Agenzia del Demanio dello
Stato (ADS). I beni del demanio pubblico dello stato possono essere dati solo in
concessione (sia terreni che costruzioni sopra edificate), mentre i beni del demanio
privato dello stato possono essere dati in concessione (se si tratta di terreni) o venduti
(se si tratta di costruzioni sopra).
Il mercato romeno dei terreni agricoli (di proprietà privata) è attualmente caratterizzato
da una elevata parcellizzazione dei fondi a causa del processo di restituzione ai vecchi
proprietari posto in atto e, in parte, ancora in corso. Tale mercato presenta ancora molte
difficoltà per aggregare superfici estese (nell’ordine di centinaia o migliaia di ettari). In
media una proprietà privata e’ costituita da circa 2,5 ettari.
Il prezzo del terreno agricolo è variabile in funzione della forza contrattuale delle parti,
dal livello della domanda e offerta, zona, fertilita’, presenza d’impianti di irrigazione ecc.
e oscilla tra i 500 e i 5000 euro all’ettaro (con possibili incrementi nelle zone ubicate
nelle vicinanze delle citta', dove la destinazione del terreno puo' essere cambiata da
terreno agricolo in terreno edificabile). Gli importi massimi sono registrati nella zona
Ovest del Paese (distretti di Timis, Arad, Bihor e Caras-Severin), dove e’ più forte la
domanda da parte degli investitori stranieri ed, in particolare, degli italiani.
Nel solo distretto di Timis, negli ultimi cinque anni, il prezzo del terreno agricolo arabile è
aumentato di 15-50 volte il valore iniziale di 100 euro/ha.

L’acquisto di terreni dai privati (non cittadini romeni) attualmente si effettua attraverso le
modalita’ di seguito indicate:
- acquisto da persone con doppia cittadinanza;
- acquisto con costituzione di societa’, persona giuridica romena, anche con 100%
capitale straniero;
- acquisto tramite terzi aventi cittadinanza romena, sulla base di un rapporto di
fiducia.
Le modalita’ di acquisizione piu’ impiegate da parte dei stranieri sembrano essere, in
ordine di frequenza, l’acquisto con costituzione di societa’ commerciali e l’acquisto da
persone con doppia cittadinanza.
La compravendita dei terreni agricoli in Romania segue i principi generali del Codice
civile (compravendita con trasferimento della proprieta’ in base ad un contratto tra le
parti), con l’apposita verifica della situazione giuridica del terreno e del suo proprietario
(catasto ed autorita’ fiscale competente) e con l’adempimento delle condizioni formali
dell’atto giuridico. La legislazione prevede il diritto di preempzione per i vicini diretti del
terreno.

Nel caso delle aziende che desiderano vendere i terreni nella loro proprietà, essi non
possono essere venduti ad un prezzo inferiore al prezzo d’acquisto.

La Direzione Fondo Fondiario (Directia Fond Funciar) del Ministero dell’Agricoltura, delle
Foreste e dello Sviluppo Rurale segue mensilmente l'evoluzione degli scambi del
mercato dei terreni agricoli. La superficie, l'atto e il valore sono riportati in una stima che
viene pubblicata mensilmente dai mass-media.
La suddetta Direzione è anche competente ad autorizzare il cambio di destinazione del
terreno da agricolo ad industriale, ed elabora informazioni sulla qualità, la fertilità,
l'infrastruttura nonche’ i miglioramenti fondiari necessari. Le informazioni vengono fornite
dal Ministero dell'Amministrazione e degli Affari Interni (Agenzia nazionale del Catasto e
della Pubblicità Immobiliare - ANCPI, sito http://www.oncgc.ro).
Sul territorio si possono, altresi’, richiedere informazioni relative alla qualità dei terreni,
presso gli Uffici per gli Studi Pedologici (classe qualitativa) dell'Institutul de Cercetari
pentru Pedologie si Agrochimie, sito http://www.icpa.ro

LEGGE NO.54 del 2 marzo 1998 che riguarda Il trasferimento legale dei terreni

Il Parlamento della Romania promulga la seguente legge

Art. 1. – I terreni proprieta' privata, qualunque sia il titolare, sono e rimangono nel circuito civile e viene consentito il loro trasferimento con il rispetto delle disposizioni della presente legge.

Art. 2. - (1) Per quanto riguarda i terreni situati all'interno delle citta' e quelli situati fuori citta', viene consentito il loro trasferimento tramite documenti giuridici fra persone viventi, conclusi in forma autentica.

(2) In caso di trasferimento attraverso documenti giuridici fra persone viventi, la proprieta' fondiaria dell'ottenitore non puo' sorpassare una superficie maggiore a 200 ettari di terreno agricolo in equivalente arabile, per famiglia. Nel senso della presente legge, il significato della parola « famiglia » comprende i due coniugi e i figli celibi che abitano e lavorano insieme ai genitori.

(3) Il non rispetto delle previsioni del capoverso (2) viene sancito con la riduzione del documento giuridico entro il limite della superficie legale.

Art. 3. - (1) Ai cittadini stranieri e agli apolidi non viene consentito il diritto di ottenere il diritto di proprieta' di terreni.

(2) Alle persone fisiche con cittadinanza romena e residenti all'estero viene consentito l'ottenimento in Romania, tramite documenti giuridici fra persone viventi ed eredita', di terreni di qualunque tipo.

(3) Alle persone giuridiche straniere viene consentito l'ottenimento di terreni in Romania tramite documenti giuridici fra persone viventi oppure in seguito a decesso.

(4) Nel caso dei terreni oggetto di investimenti di persone persone fisiche o giuridiche straniere sono e rimangono applicabili le disposizioni della legge in vigore che riguarda il regime giuridico degli investimenti stranieri.

Art. 4. – Il trasferimento dei terreni agricoli situati all'interno delle localita' e' libera.

Art. 5. – La vendita dei terreni agricoli situati fuori localita' viene fatto con il rispetto dei diritti di prelazione dei proprietari, dei vicini o dei affittuari.

Art. 6. - (1) Il venditore registrera' l'offerta di vendita del terreno agricolo situato fuori localita' presso il Consiglio locale a cui appartiene la zone dove e' situato il terreno.

(2) Nello stesso giorno, la segreteria del Consiglio locale fara' affissare l'offerta, firmata e timbrata nella sede del Municipio. L'offerta comprendera' il nome ed il cognome del venditore, la superficie e la categoria di uso, nonche' la zone dove si trova il terreno.

Art. 7. – I titolari del diritto di prelazione, previsti all'art. 5, devono affermare per iscritto l'esercizio dei propri diritti, in 45 giorni dalla data dell'affisso dell'offerta di vendita, in cui verra' indicato anche il prezzo offerto; l'offerta de acquisto viene registrata presso il Municipio.

Art. 8. – Nel caso in cui, durante il termine previsto all'art.7, piu' persone della categoria menzionata all'Art.5 affermano il loro diritto di prelazione, il venditore ha il diritto di scegliere uno degli offerenti.

Art.9. – Se il prezzo offerto dai titolari di prelazione delle categorie previste all'art. 5 non conviene al venditore, lui puo' vendere il terreno a qualunque altra persona.

Art. 10. – Se durante il termine previsto all'art. 7 nessun titolare di diritto di prelazione manifesta la volonta' di acquistare il terreno, allora il terreno viene venduto in modo libero.

Art. 11. – Davanti al Notaio, la prova della pubblicita‘ prevista all'art. 6 viene effettuata con il documento rilasciato al venditore dalla segreteria dell'unita' amministrativa territoriale, dopo la spirazione del termine di 45 giorni previsto all'art. 7.

Art. 12. - (1) Lo scambio di terreni fra persone fisiche o fra persone giuridiche private, oppure fra persone fisiche e persone giuridiche private viene fatto con l'accordo delle parti contrattuali, le disposizioni dell'art. 2 capoverso (2) rimangono applicabili.

(2) In tutti i casi di scambio di terreni, i documenti di scambio vengono conclusi in forma autentica, sotto sanzione di nullita' assoluta.

(3) I terreni agricoli, proprieta' pubblica, indiferentemente chi e' il titolare che le amministra, non sono oggetto dell'operazione di scambio.

(4) Attraverso gli scambi effettuati, ogni terreno ottiene la situazione giuridica del terreno sostituito, con il rispetto dei diritti e dei carichi anteriormente e legalmente constituiti.

Art. 13. – La messa in possesso dei nuovi proprietari, in seguito allo scambio effettuato come dall'Art.12 capoverso (1), viene attuata dal delegato ufficiale del cadastro agricolo e dall'ufficio di organizzazione del territorio agricolo del distretto oppure della citta' di Bucarest, nella presenza delle parti contrattuali oppure dei loro rappresentanti, parti nel contratto di scambio; tutto viene registrato nei documenti cadastrali e nel registro agricolo, dove vengono operate le modifiche intervenute.

Art. 14. - (1) Il non-rispetto delle disposizioni dell'art. 2 capoverso (1) e dell'art.12 capoverso (1) e (2) attira la nulita' assoluta del contratto di acquisto-vendita oppure, dipende del caso, del contratto di scambio, e il non-rispetto delle disposizioni dell'art. 5 e 6 attira la nullita' relativa del contratto.

(2) La constatazione della nullita' puo' essere introdotta dalle parti, dal procuratore, dal sindaco oppure da qualunque persona interessata.

Art. 15. - (1) E' vietato qualunque tipo di trasferimento, sotto qualunque forma, dei terreni oggetto di liti, sottoposti a processi in tribunale, durante l'intero periodo di soluzione delle liti.

(2) I trasferimenti effettuati con il non-rispetto delle previsioni del capoverso (1) sono nuli. La nullita' verra' constatata dal tribunale, a richiesta di qualunque persona interssata e del procuratore.

(3) I servizi legali nonche' gli uffici fondiari registreranno, nei registri di pubblicita', le opposizioni di trasferimento inoltrati dalla parte interessata e, in questi casi, rifiuteranno il rilascio dei certificati di carichi necessari all'autentifica dei trasferimenti richiesti dalle persone che vogliono fare il trasferimento.

Art. 16. – I trasferimenti realizzati sotto qualunque forma, in base alle previsioni della presente legge, non rende validi i titoli di proprieta' delle proprieta' trasferite, se anteriormente sono stati sottoposti alla nulita' assoluta, provenuta dal non-rispetto delle norme imperative della Legge del Fondo Fondiario nr. 18/1991*) e che sono state constatate attraverso decisioni giudiziarie definitive ed irrevocabili.

Art. 17. – Il regime del trasferimento legale dei terreni che hanno destinazione forestiera viene stabilito tramite legge speciale.

Art. 18. – Le disposizioni della presente legge viene completata con le previsioni della legge civile, tanto tempo quanto esse non sono contrarie alle previsioni della presente legge.

Art. 19. - (1) La presente legge entra in vigoare dopo 90 giorni dalla pubblicazione nel “Monitorul Oficial” della Romania.

(2) Alla data dell'entrata in vigoare della presente legge viene abrogato

il capitolul V "Il trasferimento legale dei terreni" (art. 66-73) della Legge del Fondo Fondiario nr. 18/1991, ripubblicata nel “Monitorul Oficial” della Romania, Parte I, nr. 1 del 5 Gennaio 1998.

La presente legge e' stata adottata dalla Camera dei Deputati e del Senato nella riunione comune del 19 febbraio 1998, con il rispetto delle previsioni dell'art. 74 capoverso (1) e dell'art. 76, capoverso (2) della Costituzione della Romania.

 Studio Scocca